1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коронавирус цены на недвижимость

Коронавирус, кризис 2020 и недвижимость: продавцы квартир сохраняют спокойствие

На 18 марта в России по-прежнему насчитывается 114 заболевших коронавирусом, при этом 55 случае выявлены в Москве. Тем временем, нефть марки Brent подешевела еще на 3% и упала в цене до 27,9$ (это ниже минимума 2016 года). Курс доллара вырос до 77,7 рублей, а евро превысил порог в 85 рублей (это выше максимума 2016 года). На фондовых рынках царит хаос, в то время как рынок недвижимости испытывает увеличение ипотечных сделок по новостройкам (в марте 2020 года их число выросло на 20%). Связано это с тем, что люди боятся повышения ключевой ставки Центробанка и роста ставок по ипотеке.

Спокойнее всех ведут себя продавцы жилых площадей. Согласно статистике агентства «PRO ОБМЕН», собственники квартир не спешат обращаться к своим менеджерам с просьбой понизить цену или снять квартиру с торгов. Некоторые из них и вовсе уверены, что вот-вот начнется ажиотаж, и покупатели на готовые квартиры с ремонтом обязательно найдутся: в итоге те собственники, которые не торопится получить деньги, не видят и смысла играть на понижение в цене.

В сложившейся ситуации на рынке недвижимости резких изменений не предвидится. Если сравнивать с кризисами 2008 и 2014 года, то сейчас совсем другое положение. На мой взгляд, зависимость от доллара и цены на нефть минимальная. Более того, экономика страны подкреплена золотовалютными запасами, которые первое время смогут сдерживать серьезное падение. В начальном периоде кризиса всегда есть те, кто получит выгоду и те, кто понесет потери, поэтому важно обладать достоверной информацией происходящего и уметь ее анализировать. Для каждого клиента я бы порекомендовал разработать индивидуальную стратегию поведения, но только после изучения ситуации. Также хочу отметить повышенный запрос и на продажу и на покупку квартир в сегменте эконом и комфорт-класса.

Андрей Мацнев, эксперт компании «PRO ОБМЕН»

Интересно, что блогеры с портала «ЦИАН» рекомендуют собственникам как можно быстрее продавать свои площади, а еще лучше «сделать это вчера». Стоит ли поддаваться подобным настроениям и срочно снижать цены? Вряд ли. Истории свойственно повторяться, но никогда нельзя быть на 100% уверенным в том, как поведет себя рынок недвижимости в определенный момент времени. Мы можем только предполагать, опираясь на опыт и знания профессионалов.

Также аналитики, ведущие экспертные странички на сайте «ЦИАН», отмечают, что наблюдают снижение цен на вторичную недвижимость и стагнацию на рынке новостроек. Последнее, правда, противоречит тому, о чем заявляют банковские пресс-службы, оценивающие увеличение ипотечных займов на 20% за один только март. Выходит. новостройки все же скупают и никакой стагнации, пока есть покупательский спрос и активность, не предвидится. В заключении хочется сказать одно: сохраняйте спокойствие, как продавцы вторичной недвижимости, и не поддавайтесь панике.

Коронавирус грозит убить российский рынок недвижимости

Падающая нефти и пикирующий рубль выдавят с рынка как продавцов, так и покупателей

В понедельник, 16 марта, по состоянию на 14:52 по Москве, цена майских фьючерсов на нефть марки Brent упала на 10,43% — до $ 30,32 за баррель. Апрельские фьючерсы на нефть марки WTI подешевели на 8,29% — до $ 29,10 за баррель. Биржи Азии закрылись десятипроцентным снижением, падение на биржах Европы достигло 9%. Российская валюта на Московской бирже подешевела на 3−4% к доллару и евро, достигнув отметок в 75,03 рубля и 84,05 рубля соответственно. Большинство акций нефтегазового сектора упало на 1,27−6,84%, банковский сектор снизился на 2,84−4,2%, а бумаги ритейлеров торговались разнонаправленно.

На этом фоне «СП» задала экспертам в сфере недвижимости ряд вопросов, чтобы понять, как может измениться этот рынок в связи с такими печальными событиями.

  1. Что произойдет со спросом на недвижимость в связи с нынешней экономической ситуацией?

— В настоящее время мы фиксируем увеличение потока клиентов в будние дни, ажиотажный спрос в выходные и рост числа сделок, — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Рост спроса происходит по нескольким причинам. Во-первых, на рынок вышли покупатели, у которых есть сбережения, они опасаются их обесценивания и инвестируют в недвижимость. Но принимая во внимание продолжительное снижение доходов населения (началось в 2014 году и только в 2019 был зафиксирован небольшой рост на 0,8%), надо признать, что таких клиентов немного — не более 10−15%. Ажиотажный спрос продлиться недолго, в связи с ситуацией на мировой экономической арене и прогнозируемом сокращении реальных доходов населения, в долгосрочной перспективе рынок может ожидать спад.

— В текущей экономической обстановке рост покупательской активности вряд ли будет сопоставим с ажиотажем, который всколыхнул рынок в конце 2014 года, — считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — Напомню, тогда в офисах продаж буквально выстраивались очереди из клиентов: люди стремились скорее вложиться в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. Однако в 2014 году рост доллара был более ощутимым — с 34 до 54 рублей за второе полугодие, при этом пиковые значения (67 рублей) были зафиксированы в середине декабря. Как следствие, в последнем месяце 2014 года покупательская активность увеличилась на четверть относительно аналогичного периода 2013 года. На мой взгляд, если ситуация не стабилизируется, в ближайшее время спрос на недвижимость массового сегмента может временно увеличиться — не более чем на 10%. Однако пока что покупатели находятся в ступоре и не предпринимают активных действий.

  1. Как будут вынуждены корректировать свою ценовую политику застройщики? Как это отразится на квартирографии?

— В ближайшее время мы ожидаем рост цен на новостройки в пределах 3−5%, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — В долгосрочной перспективе стоимость «квадрата» вверх будет подталкивать рост стоимости материалов, техники и услуг, которые используются в девелопменте. Несмотря на успехи в импортозамещении (две трети стройматериалов и оборудования производятся в России), сохраняется технологическая зависимость от импорта соответствующих станков, комплектующих и прочего. Поэтому даже если нас и ожидает коррекция цен, в долгосрочной перспективе рублевые расценки на жилье все равно повысятся. Если этот процесс не будет сопровождаться соответствующим ростом доходов населения, то застройщики могут столкнуться с проблемой сбыта. Решение — повышение маржинальности строительства, которое может быть достигнуто, в частности, увеличением этажности домов и плотности застройки участков.

Впрочем, полагает Андрей Колочинский, несмотря на то, что перечисленные факторы свидетельствуют в пользу роста цен, в вопросах ценообразования девелоперы будут вести себя консервативно. Учитывая низкую платежеспособность населения и высокую чувствительность клиентов к повышению цен, уверен он, до конца года застройщики не смогут поднять цены выше 10−15%.

Но в такой ситуации, предполагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, некоторые застройщики начнут давать повышенные скидки, а некоторые, возможно, будут снижать качество используемых материалов и оборудования (особенно в регионах, где рентабельность очень низкая).

— Если падение цен на нефть и девальвация рубля будут носить устойчивый характер, не исключено, что застройщики пересмотрят квартирографию в своих новых проектах, — говорит Алексей Перлин. — Именно в кризисный период 2014—2015 годов достигли пика популярности студии и евроформат, в какой-то момент рынок был даже переполнен предложением. Кроме того, на протяжении шести лет мы наблюдаем тенденцию к снижению средней площади квартир, выставленных на продажу. Она затронула все без исключения сегменты, но наиболее последовательно и ярко проявилась в бизнес-классе: с 93 квадратных метров в 2014 году до 76 квадратных метров в 2019 году, при этом в последний год снижение прекратилось. Вполне возможно, что в сложной экономической ситуации эта тенденция актуализируется.

  1. Что может произойти с ипотекой и ставками по кредитам, если в ближайшее время ситуация с рублем и нефтью не нормализуется?

— Вполне вероятно, что инфляция вынудит Центробанк поднять ключевую ставку, от которой напрямую зависит средняя ипотечная ставка в стране, — допускает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — Но как раз это влияние может стать сдерживающим фактором, поскольку доступность ипотеки сегодня — одна из ключевых государственных задач в социальной сфере. В результате повышение ипотечных ставок может оказаться небольшим — в пределах 0,5−0,75%. Но оно отразится не столько на доступности самой ипотеки, сколько на настроении потенциальных покупателей первичного жилья.

— Пока основным инструментом, призванным сдерживать дальнейшее ослабление рубля, является продажа валюты из Фонда национального благосостояния. Минфин утверждает, что резервов фонда хватит как минимум на 6 лет, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть. Однако во время прошлого кризиса 2014 года этого инструмента оказалось недостаточно, и ЦБ пришлось задействовать механизм ключевой ставки, повысив ее до 17%, — напоминает Андрей Колочинский. — Сегодня аналитики рынка не исключают, что на фоне увеличивающихся темпов инфляции ключевую ставку все же придется поднять на 0,5 — 1 процентный пункт. Если это произойдет, кредитные организации будут вынуждены пересмотреть условия по своим ипотечным программам. Маловероятно, что размер средневзвешенной ставки по ипотеке одномоментно вернется к уровню 2014 года. Но если предположить рисковый сценарий, когда ставки достигнут заградительных значений, регулятор поддержит отрасль, прибегнув к программам субсидирования.

— Всё будет зависеть от того, насколько это повышение окажется заметным, — уточняет Кирилл Игнахин. — Потому что есть сценарий и плавного наращивания ставки, как это было в 2018 году, и резкого, как в 2015 году. Соответственно, в зависимости от этого решения будет понятно, подорожает ли ипотека быстро или медленно.

  1. Что произойдет с долевым строительством в ближайшие полгода-год?

— Оценить последствия текущей турбулентности в экономике для строительной отрасли можно будет как раз через полгода-год, — говорит Кирилл Игнахин. — Пока что никто резких шагов предпринимать не будет, потому что сложно спрогнозировать насколько вырастут цены и упадет спрос на жилье. Очевидно, что сейчас ситуация в целом хуже, чем в 2014 году, когда у населения было больше денег. На этом фоне, конечно, строительному комплексу может понадобиться поддержка государства, скажем, в виде сдерживания роста кредитных ставок.

— Основная угроза для сектора долевого строительства — рост стоимости кредитования. Сейчас порядка трети работающих в стране девелоперов используют кредитные средства, которые и без того были получены с трудом. Многие застройщики жаловались на высокие ставки и требования банков. В ближайший год доля работающих по новым правилам компаний должна возрасти до 50−60%. Однако если кредит станет дороже, то многие застройщики скорее уйдут из отрасли, чем будут работать себе в убыток, — считает Мария Литинецкая.

  1. Скольким застройщикам придется уйти с рынка в связи с ухудшением экономической ситуации?

— Пока сложно прогнозировать, сколько строительных компаний не справится с проблемами, потому что мы не знаем их реальные ресурсы и возможности, — отмечет Мария Литинецкая. — Очевидно, что без платежеспособного спроса при растущей себестоимости строительства и повышающихся ставках по кредитам игра на выбывание ускорится.

— Процесс санации рынка от слабых игроков в новых условиях, безусловно, ускорится, — разделяет мнение коллеги Кирилл Игнахин. — На многих застройщиков будут действовать «ножницы» цен и себестоимости, то есть цена строительства будет приходить в большее противоречие с ценой продажи. На маленьких региональных рынках (условно говоря — на уровне районного центра любой области в России) застройщики уйдут из отрасли, на крупных (областные центры и города-миллионники) — ухудшится качество строительства, в столицах (московская и санкт-петербургская агломерации) — вырастут цены.

Коронавирус цены на недвижимость

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Всемирная организация здравоохранения назвала ситуацию с коронавирусной инфекцией пандемией. С 11 марта объявили о новых мерах по борьбе с коронавирусом на территории всей России.

В Москве, по данным на 12 марта, зафиксировано 28 случаев заражения вирусом. В столице действует режим повышенной готовности из-за угрозы распространения COVID-19. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у московских риелторов, как они готовятся к эпидемии коронавируса и как может отразиться на рынке недвижимости ее распространение.

Пока распространение коронавирусной инфекции повлияло на гостиничный сектор и краткосрочную аренду, считают опрошенные редакцией риелторы. В некоторых странах ограничен въезд или их посещение грозит последующим карантином, отменяются деловые, развлекательные и спортивные мероприятия, что приведет к отмене бизнес-поездок и туристического потока. В Москве и некоторых других городах отменены крупные выставки, форумы, спортивные мероприятия, что также приведет к убыткам в гостиничном секторе и потерям собственников квартир, которые сдают в краткосрочную аренду, прогнозируют эксперты.

«До сих пор коронавирусная паника задела больше всего сектор гостиничной недвижимости, которому понадобится много времени для восстановления. Крупные западные корпорации и некоторые российские уже отменяют командировки или сокращают список разрешенных к посещению стран, переводят встречи, интервью и собеседования в онлайн-форматы, рекомендуют сотрудникам работать удаленно и т. д.», — говорит партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Пока без паники

Опрошенные редакцией риелторские компании пока не отмечали отмены сделок, показов недвижимости в связи с короновирусом. Сделки, встречи, показы объектов проходят в нормальном рабочем режиме. В целом приобретение недвижимости — приватный процесс, который не связан с большим числом людей. «Изменение ситуации в экономике России полностью заслонили для игроков рынка новости о коронавирусе. Некоторые продавцы и покупатели на время отложили выход на сделку, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий в экономической сфере. Другие граждане, наоборот, совершают непродуманные эмоциональные решения — спешат как можно скорее приобрести для сохранения своих накоплений», — считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

В компании «Миэль» говорят о случаях переноса собеседований из-за опасения заразиться. «Сразу после праздников мы ощутили, как соискатели отказываются ехать на собеседование, опять же из-за общественного транспорта (многие прямо говорят об этом при отказе), но пока это единичные случаи и, даже если доля таких составит 10–15%, мы не ощутим провала по найму персонала», — говорит директор по персоналу ГК «Миэль» Елизавета Генералова.

«В целом панические настроения могут оказывать опосредованное влияние на все сферы жизни людей, в том числе и на недвижимость. Паника, как правило, подталкивает спрос: те, кто планировал покупку недвижимости, могут ускориться: кто-то захочет вложить деньги в квартиры как в один из самых надежных активов, но тут, скорее, более существенную роль сыграет девальвация рубля, нежели сам вирус», — считает директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Дмитрий Халин, партнер компании Savills:

— Мы готовы к любому развитию ситуации. Если дело дойдет до карантина, то компания перейдет на дистанционную работу с клиентами без организации показов и встреч. План действия на этот случай уже есть. Будем проводить заочное консультирование и продолжать экспонирование объектов, которые находятся в продаже. Накапливать отложенный спрос, который после снятия ограничений быстро трансформируется в реальные сделки. Консалтинговые и аналитические подразделения компании могут продолжать успешно работать без непосредственного общения с заказчиками.

В то же время мы понимаем, что если ситуация с коронавирусом в мире не улучшится в ближайшие три — шесть месяцев, то благосостояние наших клиентов (большинство из которых серьезные бизнесмены) снизится и рынок по итогам 2020 года может просесть по числу сделок на 30% и более. Но это самый пессимистичный сценарий, вероятность которого я оцениваю не более чем 1:10.

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Если в России начнется эпидемия, как в Италии или Китае, и правительство вынуждено будет ввести жесткий запрет на перемещение по городу, тогда работа встанет, и не только у риелторов. Начнутся огромные финансовые проблемы во всех отраслях. Хотя в такой ситуации мало кто задумывается об улучшении или изменении жилищных условий. Люди стараются выжить. Надеемся, такой сценарий развития событий не осуществится.

Столичные риелторские компании приняли определенные меры профилактики и предотвращения распространения коронавирусной инфекции. В случае недомогания риелторам не рекомендуется появляться на работе и контактировать с клиентами, введены ограничения на посещение стран, где распространен COVID-19, участие в массовых мероприятиях и т. д. В целом у опрошенных редакцией риелторских компаний соблюдаются все нормы, рекомендованные ранее столичными властями.

«В офисах регулярно проветриваются помещения, протираются все поверхности антисептическими средствами. После встреч с клиентами в переговорных в обязательном порядке проводится санитарная уборка. Сотрудникам рекомендовано часто мыть руки, заботиться о своем здоровье за пределами офиса, не посещать места массового скопления людей», — отмечает Мищенко. Отменены международные командировки, минимизировано участие в мероприятиях, большинству сотрудников предоставлена возможность работать дистанционно, усилены меры санитарной безопасности в рабочем пространстве, добавляет Халин. В лондонском и других зарубежных офисах компании Savills в настоящее время действует регламент, согласно которому все брокеры компании перед проведением показов и рабочих встреч обязаны опрашивать клиентов о недавнем посещении стран с повышенной опасностью и сообщать об этом всем сторонам.

Повышенные меры предосторожности приводят к тому, что часть сотрудников может оказаться на карантине, однако такая ситуация характерна в принципе для любого сезона подъема активности вирусов, считает Соловьев. Но пока сложно представить, чтобы коронавирус мог существенно повлиять на рынок жилья, говорит он.

Короновирус обрушил рынок недвижимости в Китае

Коронавируc привел к закрытию большинства городов Китая, и рынок недвижимости не стал исключением. Количество сделок на первичном рынке недвижимости в Шанхае в феврале сократилось на 56% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, или с 3256 сделок до 1413. За месяц до распространения коронавируса в Шанхае было совершено 3982 сделки с недвижимостью, пишет Forbes со ссылкой на данные Knight Frank. Один из крупнейших в Китае застройщиков Evergrande Group предложил скидки до 25%, чтобы стимулировать спрос.

Небольшие девелоперские компании в Китае оказываются на грани банкротства. За первые два месяца этого года около 105 компаний по недвижимости подали заявления о банкротстве. За весь прошлый год о банкротстве заявило около 500 компаний строительного сектора, пишет Bloomberg. По оценкам S&P, продажи новостроек в Китае в этом году впервые за 12 лет упадут, а количество сделок снизится на 15%, если коронавирус пойдет на спад в марте.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector