0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коронавирус и цены на недвижимость в россии

Коронавирус грозит убить российский рынок недвижимости

Падающая нефти и пикирующий рубль выдавят с рынка как продавцов, так и покупателей

В понедельник, 16 марта, по состоянию на 14:52 по Москве, цена майских фьючерсов на нефть марки Brent упала на 10,43% — до $ 30,32 за баррель. Апрельские фьючерсы на нефть марки WTI подешевели на 8,29% — до $ 29,10 за баррель. Биржи Азии закрылись десятипроцентным снижением, падение на биржах Европы достигло 9%. Российская валюта на Московской бирже подешевела на 3−4% к доллару и евро, достигнув отметок в 75,03 рубля и 84,05 рубля соответственно. Большинство акций нефтегазового сектора упало на 1,27−6,84%, банковский сектор снизился на 2,84−4,2%, а бумаги ритейлеров торговались разнонаправленно.

На этом фоне «СП» задала экспертам в сфере недвижимости ряд вопросов, чтобы понять, как может измениться этот рынок в связи с такими печальными событиями.

  1. Что произойдет со спросом на недвижимость в связи с нынешней экономической ситуацией?

— В настоящее время мы фиксируем увеличение потока клиентов в будние дни, ажиотажный спрос в выходные и рост числа сделок, — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Рост спроса происходит по нескольким причинам. Во-первых, на рынок вышли покупатели, у которых есть сбережения, они опасаются их обесценивания и инвестируют в недвижимость. Но принимая во внимание продолжительное снижение доходов населения (началось в 2014 году и только в 2019 был зафиксирован небольшой рост на 0,8%), надо признать, что таких клиентов немного — не более 10−15%. Ажиотажный спрос продлиться недолго, в связи с ситуацией на мировой экономической арене и прогнозируемом сокращении реальных доходов населения, в долгосрочной перспективе рынок может ожидать спад.

— В текущей экономической обстановке рост покупательской активности вряд ли будет сопоставим с ажиотажем, который всколыхнул рынок в конце 2014 года, — считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — Напомню, тогда в офисах продаж буквально выстраивались очереди из клиентов: люди стремились скорее вложиться в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. Однако в 2014 году рост доллара был более ощутимым — с 34 до 54 рублей за второе полугодие, при этом пиковые значения (67 рублей) были зафиксированы в середине декабря. Как следствие, в последнем месяце 2014 года покупательская активность увеличилась на четверть относительно аналогичного периода 2013 года. На мой взгляд, если ситуация не стабилизируется, в ближайшее время спрос на недвижимость массового сегмента может временно увеличиться — не более чем на 10%. Однако пока что покупатели находятся в ступоре и не предпринимают активных действий.

  1. Как будут вынуждены корректировать свою ценовую политику застройщики? Как это отразится на квартирографии?

— В ближайшее время мы ожидаем рост цен на новостройки в пределах 3−5%, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — В долгосрочной перспективе стоимость «квадрата» вверх будет подталкивать рост стоимости материалов, техники и услуг, которые используются в девелопменте. Несмотря на успехи в импортозамещении (две трети стройматериалов и оборудования производятся в России), сохраняется технологическая зависимость от импорта соответствующих станков, комплектующих и прочего. Поэтому даже если нас и ожидает коррекция цен, в долгосрочной перспективе рублевые расценки на жилье все равно повысятся. Если этот процесс не будет сопровождаться соответствующим ростом доходов населения, то застройщики могут столкнуться с проблемой сбыта. Решение — повышение маржинальности строительства, которое может быть достигнуто, в частности, увеличением этажности домов и плотности застройки участков.

Впрочем, полагает Андрей Колочинский, несмотря на то, что перечисленные факторы свидетельствуют в пользу роста цен, в вопросах ценообразования девелоперы будут вести себя консервативно. Учитывая низкую платежеспособность населения и высокую чувствительность клиентов к повышению цен, уверен он, до конца года застройщики не смогут поднять цены выше 10−15%.

Но в такой ситуации, предполагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, некоторые застройщики начнут давать повышенные скидки, а некоторые, возможно, будут снижать качество используемых материалов и оборудования (особенно в регионах, где рентабельность очень низкая).

— Если падение цен на нефть и девальвация рубля будут носить устойчивый характер, не исключено, что застройщики пересмотрят квартирографию в своих новых проектах, — говорит Алексей Перлин. — Именно в кризисный период 2014—2015 годов достигли пика популярности студии и евроформат, в какой-то момент рынок был даже переполнен предложением. Кроме того, на протяжении шести лет мы наблюдаем тенденцию к снижению средней площади квартир, выставленных на продажу. Она затронула все без исключения сегменты, но наиболее последовательно и ярко проявилась в бизнес-классе: с 93 квадратных метров в 2014 году до 76 квадратных метров в 2019 году, при этом в последний год снижение прекратилось. Вполне возможно, что в сложной экономической ситуации эта тенденция актуализируется.

  1. Что может произойти с ипотекой и ставками по кредитам, если в ближайшее время ситуация с рублем и нефтью не нормализуется?

— Вполне вероятно, что инфляция вынудит Центробанк поднять ключевую ставку, от которой напрямую зависит средняя ипотечная ставка в стране, — допускает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — Но как раз это влияние может стать сдерживающим фактором, поскольку доступность ипотеки сегодня — одна из ключевых государственных задач в социальной сфере. В результате повышение ипотечных ставок может оказаться небольшим — в пределах 0,5−0,75%. Но оно отразится не столько на доступности самой ипотеки, сколько на настроении потенциальных покупателей первичного жилья.

— Пока основным инструментом, призванным сдерживать дальнейшее ослабление рубля, является продажа валюты из Фонда национального благосостояния. Минфин утверждает, что резервов фонда хватит как минимум на 6 лет, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть. Однако во время прошлого кризиса 2014 года этого инструмента оказалось недостаточно, и ЦБ пришлось задействовать механизм ключевой ставки, повысив ее до 17%, — напоминает Андрей Колочинский. — Сегодня аналитики рынка не исключают, что на фоне увеличивающихся темпов инфляции ключевую ставку все же придется поднять на 0,5 — 1 процентный пункт. Если это произойдет, кредитные организации будут вынуждены пересмотреть условия по своим ипотечным программам. Маловероятно, что размер средневзвешенной ставки по ипотеке одномоментно вернется к уровню 2014 года. Но если предположить рисковый сценарий, когда ставки достигнут заградительных значений, регулятор поддержит отрасль, прибегнув к программам субсидирования.

— Всё будет зависеть от того, насколько это повышение окажется заметным, — уточняет Кирилл Игнахин. — Потому что есть сценарий и плавного наращивания ставки, как это было в 2018 году, и резкого, как в 2015 году. Соответственно, в зависимости от этого решения будет понятно, подорожает ли ипотека быстро или медленно.

  1. Что произойдет с долевым строительством в ближайшие полгода-год?

— Оценить последствия текущей турбулентности в экономике для строительной отрасли можно будет как раз через полгода-год, — говорит Кирилл Игнахин. — Пока что никто резких шагов предпринимать не будет, потому что сложно спрогнозировать насколько вырастут цены и упадет спрос на жилье. Очевидно, что сейчас ситуация в целом хуже, чем в 2014 году, когда у населения было больше денег. На этом фоне, конечно, строительному комплексу может понадобиться поддержка государства, скажем, в виде сдерживания роста кредитных ставок.

— Основная угроза для сектора долевого строительства — рост стоимости кредитования. Сейчас порядка трети работающих в стране девелоперов используют кредитные средства, которые и без того были получены с трудом. Многие застройщики жаловались на высокие ставки и требования банков. В ближайший год доля работающих по новым правилам компаний должна возрасти до 50−60%. Однако если кредит станет дороже, то многие застройщики скорее уйдут из отрасли, чем будут работать себе в убыток, — считает Мария Литинецкая.

  1. Скольким застройщикам придется уйти с рынка в связи с ухудшением экономической ситуации?

— Пока сложно прогнозировать, сколько строительных компаний не справится с проблемами, потому что мы не знаем их реальные ресурсы и возможности, — отмечет Мария Литинецкая. — Очевидно, что без платежеспособного спроса при растущей себестоимости строительства и повышающихся ставках по кредитам игра на выбывание ускорится.

— Процесс санации рынка от слабых игроков в новых условиях, безусловно, ускорится, — разделяет мнение коллеги Кирилл Игнахин. — На многих застройщиков будут действовать «ножницы» цен и себестоимости, то есть цена строительства будет приходить в большее противоречие с ценой продажи. На маленьких региональных рынках (условно говоря — на уровне районного центра любой области в России) застройщики уйдут из отрасли, на крупных (областные центры и города-миллионники) — ухудшится качество строительства, в столицах (московская и санкт-петербургская агломерации) — вырастут цены.

Коронавирус, кризис 2020 и недвижимость: продавцы квартир сохраняют спокойствие

На 18 марта в России по-прежнему насчитывается 114 заболевших коронавирусом, при этом 55 случае выявлены в Москве. Тем временем, нефть марки Brent подешевела еще на 3% и упала в цене до 27,9$ (это ниже минимума 2016 года). Курс доллара вырос до 77,7 рублей, а евро превысил порог в 85 рублей (это выше максимума 2016 года). На фондовых рынках царит хаос, в то время как рынок недвижимости испытывает увеличение ипотечных сделок по новостройкам (в марте 2020 года их число выросло на 20%). Связано это с тем, что люди боятся повышения ключевой ставки Центробанка и роста ставок по ипотеке.

Спокойнее всех ведут себя продавцы жилых площадей. Согласно статистике агентства «PRO ОБМЕН», собственники квартир не спешат обращаться к своим менеджерам с просьбой понизить цену или снять квартиру с торгов. Некоторые из них и вовсе уверены, что вот-вот начнется ажиотаж, и покупатели на готовые квартиры с ремонтом обязательно найдутся: в итоге те собственники, которые не торопится получить деньги, не видят и смысла играть на понижение в цене.

В сложившейся ситуации на рынке недвижимости резких изменений не предвидится. Если сравнивать с кризисами 2008 и 2014 года, то сейчас совсем другое положение. На мой взгляд, зависимость от доллара и цены на нефть минимальная. Более того, экономика страны подкреплена золотовалютными запасами, которые первое время смогут сдерживать серьезное падение. В начальном периоде кризиса всегда есть те, кто получит выгоду и те, кто понесет потери, поэтому важно обладать достоверной информацией происходящего и уметь ее анализировать. Для каждого клиента я бы порекомендовал разработать индивидуальную стратегию поведения, но только после изучения ситуации. Также хочу отметить повышенный запрос и на продажу и на покупку квартир в сегменте эконом и комфорт-класса.

Андрей Мацнев, эксперт компании «PRO ОБМЕН»

Интересно, что блогеры с портала «ЦИАН» рекомендуют собственникам как можно быстрее продавать свои площади, а еще лучше «сделать это вчера». Стоит ли поддаваться подобным настроениям и срочно снижать цены? Вряд ли. Истории свойственно повторяться, но никогда нельзя быть на 100% уверенным в том, как поведет себя рынок недвижимости в определенный момент времени. Мы можем только предполагать, опираясь на опыт и знания профессионалов.

Также аналитики, ведущие экспертные странички на сайте «ЦИАН», отмечают, что наблюдают снижение цен на вторичную недвижимость и стагнацию на рынке новостроек. Последнее, правда, противоречит тому, о чем заявляют банковские пресс-службы, оценивающие увеличение ипотечных займов на 20% за один только март. Выходит. новостройки все же скупают и никакой стагнации, пока есть покупательский спрос и активность, не предвидится. В заключении хочется сказать одно: сохраняйте спокойствие, как продавцы вторичной недвижимости, и не поддавайтесь панике.

Как коронавирус и взлет доллара изменят цены на недвижимость в России

Ситуация с коронавирусом и экономическая нестабильность в России начали влиять на рынок недвижимости. Арендаторы офисов массово жалуются на то, что из-за карантина лишаются средств. Застройщики предупреждают, что цены скоро поползут вверх. А простые россияне спешат вложить свои накопления, пока ипотека не успела подорожать. «URA.RU» разобралось, что происходит с рынком недвижимости.

Начало новой недели в России взбудоражило всех: цена на нефть достигла 29,52 доллара за баррель (это минимум с января 2016 года), а курс отечественной валюты к американской в течение дня падал до 75,44 рублей за доллар. В то же время число заразившихся новым видом коронавируса в России к вечеру составило 93 человек (заболевшие выявлены в 14 регионах). При этом в мире зараженных уже более 169 тысяч, а умерло более 6,5 тысячи человек. Многие компании отправляют сотрудников работать на дому, из-за угрозы заражения падает посещаемость ресторанов и спортзалов.

Аренда для бизнеса: падение цен на четверть

«Уже сейчас многие арендаторы нежилых помещений обращаются к собственникам с тем, чтобы им предоставили каникулы, иначе они съезжают — потому что люди не вышли на работу, карантин, сделки срываются», — рассказала президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По ее мнению, год будет провальным для владельцев коммерческой недвижимости. Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов не исключил падения цен на коммерческую недвижимость на 20-25%. «Этот сегмент рынка наиболее болезненно реагирует на кризисные явления и потенциала для роста спроса в ближайшее время не предвидится».

«Часть крупных компаний в России начала тестировать дистанционную работу и, если этот эксперимент будет удачным, не исключено, что потребность в арендных площадях в ближайшие годы может сократиться — даже после нормализации ситуации в мире», — отметил Хусаинов.

Покупка жилья: торопиться, пока ставку не подняли?

Влияние коронавируса на жилую недвижимость, по мнению экспертов, не имеет значения — на первый план выходит ситуация в экономике. «Именно по этой причине некоторые продавцы и покупатели на время отложили выход на сделку, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий в экономической сфере, — считает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. — А другие граждане, наоборот, совершают непродуманные эмоциональные решения — спешат как можно скорее приобрести жилплощадь».

В «Этажах» рассказали, что кризисная ситуация в экономике породила заметный рост обращений по ипотеке. Часть из них связана с реструктуризацией кредита, но повысился и спрос на покупку жилья. «Люди волнуются из-за того, что часть банков уже повысила ставки. Те, кто был заинтересован в покупке квартир, сейчас ускоряется. Люди одним из приоритетов называют срок оформления заявки», — прокомментировал Ильдар Хусаинов.

Кроме того, в компании отмечают появление «реактивных» покупателей, которые совершают сделки в день одобрения, зачастую — даже без выезда на объекты: «Эти люди покупают квартиры для инвестиций. Чаще всего — это недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге, на Черноморском побережье в Краснодарском крае».

Тем, кто планирует приобрести квартиры в ипотеку, Ирина Радченко предложила лишний раз подумать, поскольку банки повышают ставки. «Если человек еще не успел купить, но повысили ставки, то пусть отказывается. Такая турбулентность на рынке труда, что еще не факт, что он будет рад этому приобретению», — отметила она. Михаил Куликов предположил, что ситуация на рынке жилой недвижимости может постепенно сгладиться.

Аренда жилья: ждите падения цен

Наиболее стабильной пока остается обстановка на рынке аренды жилья. Заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова, отметила, что игроки занимают выжидательную позицию. «Если же кризис затянется, качественный уровень жизни россиян неизбежно снизится — это скажется, в том числе, на состоянии рынка недвижимости и, в первую очередь, сегмента аренды. Он очень чутко реагирует на все социально-экономические потрясения», — отметила она.

А специалисты сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» ожидают сильное падение спроса на аренду квартир в ближайшие несколько месяцев из-за уменьшения потока туристов. «О более далеких прогнозах в нынешней ситуации говорить сложно, рынок будет реагировать на последние события», — отметила Мария Жукова, управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда».

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector